그러나 주택, 건물, 가게 등과 같은 재산에 대한 보험을 들 때는 같은 재료와 같은 모양으로 다시 짓거나 만드는데 소요되는 비용이 보험에 들어야 할 가치가 된다. 이 비용을 대체비용(Replacement Cost Value=RCV)이라고 하는데, 재산에 대한 보험에서 대체비용은 그 재산의 보험에 들 수 있는 최대가치를 의미한다.
이 밖에 대체비용에서 감가상각(Depreciation)을 뺀 실제현금가치(Actual Cash Value = ACV), 시장에서 거래되는 공정 시장가격(Fair Market Value = FMV), 보험 가입자와 보험회사가 합의한 합의된 가치(Agreed Value = AV), 등 몇 가지 가치 가운데 한 가지를 사용하기도 한다.
오래된 가게, 건물 등은 감가상각한 실제현금가치로 보험을 들기도 하지만, 일반적으로 주택이나 새로 지은 건물 등은 보험을 드는 목적이 원상복구에 있으므로 대체비용에 가깝게 보험을 드는 것이 바람직하다.
그런데, 대개 융자회사(Mortgage Company) 또는 은행(Bank)은 집의 시장가격(Market Price)을 근거로 융자를 해주기 때문에, 융자 액(Loan Amount)에 한해서 보험을 들기를 요구하는 경우가 많다. 융자액과 주택의 시장가격은 보험에 들어야 할 액수와 별 상관이 없는데도 불구하고 굳이 융자액을 보험에 들기를 고집하는 융자은행이 많이 있어 종종 보험 브로커들을 괴롭힌다.
주택보험에서 보험은 주택을 그와 같은 재료와 형태로(like kind and like material) 다시 지을 때 드는 비용, 즉 대체비용을 들어주는 것이 고작이다. 왜냐하면, 땅은 어디로 도망가거나 없어지는 것이 아니므로, 땅 값은 들어야 할 보험액수에서 제외되는 것이 당연하다 할 것이다. 또한 시장가격도 동네 가격이 반영되어있기 때문에 대체비용과 별로 관계가 없다고 말할 수 있을 것이다. 대체비용만 있으면 그와 같은 집을 그 동네 그 땅 위에 다시 지을 수 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 시장가격과 융자액수를 기준으로 보험을 들기를 고집하는 융자은행들은 이해할 수가 없다. 이러한 관행은 맹목적 무지의 소치라고 말할 수밖에 없다.
대체비용의 100%를 보험에 들어야 주택이 완전손실(Total Loss)을 입었을 때, 집을 그와 같은 재료와 모양으로 다시 지을 수 있는 보험금을 받을 수 있다는 것은 자명하다. 그런데, 간혹 어떤 융자회사는 대체비용 보증(Replacement Cost Guarantee)이라는 말을 명기하기를 요구하는 경우가 있는데, 대부분의 보험회사들은 대체비용을 보험에 들어있음을 표시하기는 하지만, 보증한다는 말은 쓰지 않는다. 따라서 이러한 경우에 완전손실에 대비해서 대체비용을 보증 받으려면 보험 가입자가 대체비용의 100%이상을 항상 보험에 들고 있도록 노력하는 수밖에는 다른 도리가 없는 것이다.
오래된 집 가운데 어떤 집은 다시 짓는데 드는 비용은 엄청나게 큰데, 시장가격이 매우 낮은 경우가 있다. 이런 경우는 대개 동네의 주거환경의 악화에 기인한다고 볼 수 있다. 이런 경우에는 실제현금가치(Actual Cash Value)를 보험에 들거나 보험회사와 합의된 금액(Agreed Value)을 보험에 들 수 있다. 실제현금가치는 대체비용에서 감가상각(Depreciation)을 뺀 액수이다.
Moses S. Kim 김성준
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