주택보험 - 어떻게 보험료가 결정되는가?

지난 몇 달이 지나는 동안 주택보험에 대한 여러 가지 이야기를 하였다. 주택보험의 종류에 대해서(Types of Policy: HO1, HO2, HO3, HO4, HO6, etc.), 주택보험의 드는 시점에 대해서(Timing by Title Closing Schedule), 주택보험의 적당한 액수에 대해서(Amount of Insurance: Actual Cash Value, Replacement Cost, Market Price, Agreed Value, etc), 주택보험의 구조에 대해서(Structure of Policy: Section I - Property and Section II - Liability), 주택보험이 물어주는 손실의 원인에 대해서(Perils = Causes of Loss), 여러 가지 제외조항에 대해서(Exclusions: War, Governmental Action, Vacancy longer than 60 consecutive days, etc. ), 주인이 사는 경우와 살지 않는 경우에 대해서(Owner occupied vs Rented to others), 익명의 재산과 정해진 재산에 대해서(Unscheduled Personal Property vs Scheduled Personal Property: jewelry, furs, etc.), 이 밖에 터마이트 검사에 대해서(Termite Inspection), 수영장과 뜀뛰기 틀에 대해서(Swimming Pool and Trampoline), 그리고 애완용 개에 대해서(Dog Questionaire, Dog Bite Exclusion), 등등. 뉴욕 주에서는 개가 물어서 생기는 책임을 보험증서에서 제외시킬 수 있고, 잘 무는 개나 덩치가 큰 개를 키우는 집주인은 주택보험을 사는데 애로가 있다.
이제 끝으로, 주택보험의 보험료를 결정하는 요소에 대해서 알아보고자 한다. 주택보험의 보험료는 보험액수(Amount of Coverages), 손실원인의 범위(Perils=Causes of Loss), 주거지역(Territory), 건물구조(Construction), 건조년도(Year Built), 공제액수(Deductible), 등에 따라 정해진다.
보험액수가 많으면 많을수록 보험료가 높아진다. 즉 주택건물에 대한 보험액수를 $200,000. 드는 것과 $400,000. 드는 것에 차이가 있다는 것은 이해할 만하다. 주택 건물에 대한 보험액수가 증가되면, 부대건물(Appurtenant Structure: garage, tool shed, etc), 개인재산(Unscheduled Personal Property: furniture, carpet, clothing, piano, golf clubs, etc.), 추가생활비(Additional Living Expenses), 등의 보험액수도 따라서 증가한다. 책임보험 액수(Liability Limit)도 $100,000. 과 $300,000. 이 차이가 있다. 치료비(Medical Payment)도 $1,000. 과 $2,000.에 차이가 있다.
주거지역(Territory)에 따라 화재 발생 비율이나 범죄 발생 비율(Crime Rate)이 다르므로, 이에 따라 보험료 비율이 결정되는 것도 이해할 만하다. 건물구조가 벽돌로 지은 집(Brick House)과 목조 프레임으로 지은 집(Frame House)이 보험료가 다른 것도 이해할 만하다. 최근에 새로 지은 집(Newly Built House Credit)은 오래된 집에 비해서 전기배선이나 배수시설 등이 현대식이어서 화재나 물로 인한 손실발생 비율이 적다 고 생각되기 때문에 그만큼 보험료의 할인을 받는다.
HO-2 보다는 HO-3 가 더 비싸다는 것도 이해할 만하다. 왜냐하면, HO-3 가 HO-2 보다 더 포괄적인 손실의 원인이 적용되기 때문이다. HO-2 는 17가지 정해진 손실의 원인(Named Perils = Named Causes of Loss: Fire, Lightning, Windstorm, Explosion, etc.)이 아니면 보험혜택이 없지만, HO-3 는 제외되는 손실의 원인 이외 모든 원인에 대해서(All perils other than excluded) 보험혜택이 있으므로 HO-2 에 비해서 더 포괄적이라 할 수 있다.
끝으로, 공제액수에는 250, 500, 1000, 2000, 또는 1%, 3% 등이 있는데, 물론 공제액수가 크면 손실이 발생했을 때 그만큼 보험 가입자의 부담이 커지므로, 보험료의 할인을 받게 된다. 공제액이 주택건물에 대한 보험액수의 퍼센트로 표시되는 경우는 일반적으로 폭풍우로 인한 손실에 대해서 적용되는 공제액을 말한다. 예컨대, 주택건물 보험 $200,000.의 1%는 $2,000.이 된다. 3%는 $6,000.이 된다.
그동안 주택보험에 대한 이야기를 할 때마다 주택보험은 주인이 실제 거주하는 1-3가구 주택을 보험에 들 때 사용하는 보험이라는 점을 반복해서 이야기하고 “주인이 실제 거주하는’이라는 문구가 매우 중요하다고 강조했다. 왜냐하면, 주인이 실제 거주하지 않는 건물이나 아파트 단위는 주택보험으로 보험을 들 수 없기 때문이다. 처음에는 주인이 실제 거주하다가 어느 시점에서 주인이 그 곳을 세내주고 다른 곳에서 거주하게 되는 경우가 종종 있는데, 이런 경우에는 기존 주택보험은 그 효력을 상실하기 때문에 즉시 ‘다른 방식으로’ 보험을 다시 들어야 한다. 그런데 그러한 사실도 모르고 자기가 살던 때 들었던 주택보험을 계속 가지고 있는 경우를 종종 볼 수 있는데, 이러한 경우 손실이 발생하면 보험보상이 되지 않는다. 그러므로 ‘다른 방식으로’ 즉 세내준 집(Dwelling rented to others)으로 보험에 다시 가입해야한다.

Moses S. Kim 김성준

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주택보험 - 1-3가구 주택, 콘도, 코압, 아파트

주택보험은 무엇을(Coverages) 무엇에 대해서(Perils=Causes of Loss) 보험을 드는가에 따라서 다음 6가지로 구분된다. 무엇을(Coverages) 보험에 드는가는, 보험증서의 구성요소로서 Section I 과 Section II 인데, 전자는 재산에 대한 보험(Property Coverages)이고 후자는 책임에 대한 보험(Liability Coverages)이다.
Section I 에는 Coverage A. Dwelling(건물), Coverage B. Other Structures(부대 건조물, 예컨대 garage, tool shed), Coverage C. Unscheduled Personal Property(세간살이와 개인재산), Coverage D. Additional Living Expenses(손실을 당했을 때 추가로 드는 생활비, 예컨대 집에 불이 나서 복구하는 동안 근처 호텔에서 거처하는 비용), 등이 얼마큼 커버되는지 적혀 있다.
Section II 에는 Coverage E. Personal Liability(개인적 책임, 예컨대 집에 찾아온 손님이 미끄러져 넘어져 다친다든가, 뒤뜰의 큰 고목을 자르다가 이웃집 지붕에 손상을 입힌다든가, 등)와 Coverage F. Medical Payment to Others(잘잘못을 가리지 않고 우선 다친 사람의 상처를 치료하는 비용을 물어줌으로서 시간과 금전상 부담스러운 법적 절차를 예방하는 뜻이 담겨있다), 등이 얼마큼 커버되는 지 적혀 있다.
무엇에 대해서 보험을 드는가는 물어주는 위험요소(Perils=Causes of Loss)가 무엇인가를 말하는데, 화재 및 번개(Fire& Lightning), 이전(Loss of property removed from the premises endangered by fire or other perils), 폭풍우(Windstorm or Hail), 폭발(Explosion), 폭동(Riot or Civil Commotion), 비행기(Aircraft), 차량(Vehicles), 연기(Smoke), 만행(Vandalism and Malicious Mischief), 도난(Theft), 유리 깨짐(Breakage of glass constituting a part of the building), 낙하 물(Falling Objects), 얼음의 무게(Weight of Ice, snow, sleet), 붕괴(Collapse of building or any part thereof), 파열(Sudden and accidental tearing asunder, cracking, burning or bulging of a steam or appliances from heating water), 누출(Accidental discharge, leakage, or overflow of water or steam from within a plumbing heating or air conditioning systems and domestic appliances), 동결(Freezing of plumbing, heating or air conditioning systems and domestic appliances), 전류(sudden and accidental injury from artificially generated currents to electrical appliances, fixtures and wiring, TV and radio tubes not included), 등 18가지가 있다.
이상과 같이 무엇을 무엇에 대해서 보험을 드는가에 따라서 주택보험은 다음 5가지 형식으로 분류 된다:
HO-1Basic Form, 1-3 family house의 Owner에게 필요한 보험: 주인이 사는 경우
HO-2Broad Form, 1-3 family house의 Owner에게 필요한 보험: 주인이 사는 경우
HO-3 Special Form, 1-3 family house의 Owner에게 필요한 보험: 주인이 사는 경우
HO-4Renter's Form, 아파트나 집에 세든 사람; 건물이나 구조에 대한 보험은 주인이 들므로, 세든 사람은 자기의 개인재산과 개인책임에 대한 보험만 들면 된다.
HO-6Condominium Unit Owner 또는 Co-Op Unit Owner에게 필요한 보험; 이 경우도 Owner-occupied(주인이 사는) 콘도와 다른 사람에게 세를 준 경우가 다르다. HO-6 는 주인이 살 때 적용되는 보험 증서이다. 주인이 살지 않으면, HO-6로 들 수 없다.
HO-1은 가장 기본적인 위험요소(손실의 원인)에 대해서 보험을 든다. 18가지 가운데 11가지까지. HO-2는 18가지 위험요소에 대해서 보험을 든다. HO-3는 예외조항을 제외한 모든 위험(All Perils)에 대해서 보험을 드므로, 가장 포괄적이고 바람직한 보험증서이다. HO-4와 HO-6 는 HO-2 나 HO-3 와 거의 비슷하다고 보면 된다. 다시 강조해서 말한다면, 주인이 사는 경우는 주택보험(Homeowner's Policy)이지만 주인이 살지 아니하고 남에게 세준 경우는 주택보험이 아닌 다른 방식으로 보험(Landlord's Policy)을 들어야 한다.

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주택보험 - 새로운 제약들(New Restrictions)

주택보험은 주인이 직접 거주하는 1-3가구 주택에 대한 보험으로서 기본형(HO-1 or Basic Form), 중간형(HO-2 or Broad Form) 및 특별형(HO-3 or Special Form)이 있다. 이 밖에 세입자형(HO-4, Renter's Form)이 있고 주인이 직접 거주하는 콘도나 코압 소유자형(HO-6, Condo Unit Owner's Form)이 있다. 주택보험은 주인이 직접 거주하는 경우에만 들 수 있는 보험이다. 간혹 주인이 거주하지 않고 세내준 집을 주택보험으로 들고 있는 경우를 보게 되는데, 이것은 잘못된 것이므로 지체 없이 주인이 거주하지 않는 세내준 집(Dwelling rented to others)으로 다시 보험을 가입해야 한다. 그렇게 하지 않을 경우 사고가 발생하면, 보험금을 받을 수 없게 되기 때문이다.
과거에 문제가 되지 않았던 일들이 시대가 바뀜에 따라 문젯거리가 되는 일들이 발생한다. 예컨대, 애완용 개를 기르는 일이라든가, 수영장을 가지는 일이라든가, 뜀뛰기 틀을 가지는 일이라든가, 등 예전에는 주택을 소유한 사람들이 무심코 소유하고 유지하던 일들이 요즈음에는 보험을 드는데 염려 거리가 되는 일들이 되었다. 왜 그런가? 그 것은 그러한 일들로 인하여 자주 사고가 발생하였고, 그 사고로 인해서 상당한 보험금 지불이라는 보험회사의 손실이 초래되었다는 것을 의미하는 것이다.
보험약관과 보험요율은 손실에 대한 경험(통계)을 통해서 변경되어왔다고 말할 수 있다. 사소한 일이지만, 자주 발생하거나, 그로 인한 손실이 상당할 때에는 보험약관에 제약조건이 첨가되거나 그에 대한 보험 요율이 상향조정될 것이 예상된다고 보면 될 것이다. 모든 손실은 통계화되고, 통계화된 사실은 새로운 보험약관의 개발을 가져오게 된다.
그러한 예 가운데 요즈음 두드러지게 일반 보험회사들의 주의를 환기시키는 것이 애완용 개, 수영장, 뜀뛰기 틀(Trampoline), 등이다. 뉴욕 주는 보험회사들이 개와 뜀뛰기 틀에 대한 제외조항을 적용하는 것을 이미 허용하고 있다. 이러한 것들은 모두 주택 소유자의 책임에 대한 보험(Section II - Personal Liability)에 해당된다.
개에 대한 설문서(Dog Questionaire)
그래서 개를 가진 사람은 주택보험에 가입할 때 개에 대한 설문서를 작성하거나, 개의 사진을 첨부하도록 요구하는 보험회사도 있다. 보험에 가입할 때 절대 금물은 거짓말을 하는 것이다. 거짓말은 보험계약 자체를 무효화하기 때문이다. 사실대로 말하고, 만일 그 회사가 그 사실 때문에 문제를 삼는다면, 문제를 삼지 않는 보험회사를 찾도록 해야 할 것이다.
그리고 설문서는 대개 보험 가입자가 당연히 그렇게 해야 할 사항들을 주지시키는 면도 있다. 그래서 설문서가 던지는 질문을 보험 가입자가 지켜야할 지침으로 삼으면 좋을 것이다.
뜀뛰기 틀 제외조항(Trampoline Exclusion)
뜀뛰기 틀은 매우 재미있는 오락기구일 수 있지만, 신체에 심각한 상처를 줄 수 있는 것이기 때문에 책임보험의 손실을 초래할 수 있는 위험한 것이다. 따라서 뜀뛰기 틀로 인한 손실을 아예 제외하는 보험회사도 있다.
주인이 거주하는 주택(Owner Occupied - Homeowner's)과 세를 준 주택(Rented - Landlord's)
주택보험(Homeowner's Policy)은 주인이 거주하는 1 - 3 가구주택일 경우에 한하여 들 수 있다. 주인이 살지 않는 세준 주택은 주택보험으로 들 수 없다. 세준 주택은 주택보험과 다른 방식으로(Landlord's Policy) 들어야 한다. 그러나 간혹 처음에 주택보험으로 든 보험을 주인이 살지 않게 되었는데도 몇 년이 지나도록 가지고 있는 경우를 보게 되는데, 이러한 때 사고가 나면, 보험처리가 안되므로, 주의가 요청된다.
허리케인 공제액(Hurricane Deductible)
근년에 변덕스러운 날씨로, 특히 폭풍우(Windstorm, Hurricane, Tornado)로 인한 손실을 자주 경험하게 되자 보험회사들은 폭풍우 공제액(Windstorm Deductible, Hurricane Deductible)이라는 것을 도입하게 되었다. 그래서 보험회사에 따라서 다소 차이가 있으나 그 공제액이 주택에 대한 보험액수의 2% 내지 5%까지 되는 경우가 많다. 각자 보험증서 참조.
강변이나 바닷가에 가까운 주택
2012년 10월 29일 뉴욕지구를 휩쓸고 지나간 허리케인 샌디(Hurricane Sandy)의 여파로 뜻밖의 손실을 많이 당한 보험회사들은 강변이나 바닷가에 가까운 주택들에 대해서 보험갱신을 거부하거나(Non-Renewal) 신규가입을 받지 않고 있다. 그 이유는 물에 가까운 주택들은 폭풍우로 인한 손실이 내륙지대에 있는 주택들에 비해서 상대적으로 클 수 있다고 여겨지기 때문이다.
주택보험은 홍수로 인한 손실을 보상해주지 않는다. 강물이나 바닷물이 범람하여 물에 잠기는 경우에는 홍수보험이 있어야만 그 손실을 보상받을 수 있다. 강변이나 바닷가에 가까운 주택들의 홍수보험 보험료는 도저히 감당할 수 없을 만큼 비싼 경우가 일반적 추세가 되고 있다.

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주택보험 - 얼마큼 보험에 들어야 하는가?

인간의 생명은 돈으로 환산할 수 없는 형이상학적인 가치가 있다. 그러나 생명보험을 들 때는 대개 그 사람의 수입(Earned Income)이나 가진 자산(Assets)과 관련하여 보험에 들어야 할 액수를 정한다. 예를 들면, 보험 가입자의 연 수입의 10배 또는 20배를 보험에 드는 액수로 설정하여 보험을 가입할 수 있다.
그러나 주택, 건물, 가게 등과 같은 재산에 대한 보험을 들 때는 같은 재료와 같은 모양으로 다시 짓거나 만드는데 소요되는 비용이 보험에 들어야 할 가치가 된다. 이 비용을 대체비용(Replacement Cost Value=RCV)이라고 하는데, 재산에 대한 보험에서 대체비용은 그 재산의 보험에 들 수 있는 최대가치를 의미한다.
이 밖에 대체비용에서 감가상각(Depreciation)을 뺀 실제현금가치(Actual Cash Value = ACV), 시장에서 거래되는 공정 시장가격(Fair Market Value = FMV), 보험 가입자와 보험회사가 합의한 합의된 가치(Agreed Value = AV), 등 몇 가지 가치 가운데 한 가지를 사용하기도 한다.
오래된 가게, 건물 등은 감가상각한 실제현금가치로 보험을 들기도 하지만, 일반적으로 주택이나 새로 지은 건물 등은 보험을 드는 목적이 원상복구에 있으므로 대체비용에 가깝게 보험을 드는 것이 바람직하다.
그런데, 대개 융자회사(Mortgage Company) 또는 은행(Bank)은 집의 시장가격(Market Price)을 근거로 융자를 해주기 때문에, 융자 액(Loan Amount)에 한해서 보험을 들기를 요구하는 경우가 많다. 융자액과 주택의 시장가격은 보험에 들어야 할 액수와 별 상관이 없는데도 불구하고 굳이 융자액을 보험에 들기를 고집하는 융자은행이 많이 있어 종종 보험 브로커들을 괴롭힌다.
주택보험에서 보험은 주택을 그와 같은 재료와 형태로(like kind and like material) 다시 지을 때 드는 비용, 즉 대체비용을 들어주는 것이 고작이다. 왜냐하면, 땅은 어디로 도망가거나 없어지는 것이 아니므로, 땅 값은 들어야 할 보험액수에서 제외되는 것이 당연하다 할 것이다. 또한 시장가격도 동네 가격이 반영되어있기 때문에 대체비용과 별로 관계가 없다고 말할 수 있을 것이다. 대체비용만 있으면 그와 같은 집을 그 동네 그 땅 위에 다시 지을 수 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 시장가격과 융자액수를 기준으로 보험을 들기를 고집하는 융자은행들은 이해할 수가 없다. 이러한 관행은 맹목적 무지의 소치라고 말할 수밖에 없다.
대체비용의 100%를 보험에 들어야 주택이 완전손실(Total Loss)을 입었을 때, 집을 그와 같은 재료와 모양으로 다시 지을 수 있는 보험금을 받을 수 있다는 것은 자명하다. 그런데, 간혹 어떤 융자회사는 대체비용 보증(Replacement Cost Guarantee)이라는 말을 명기하기를 요구하는 경우가 있는데, 대부분의 보험회사들은 대체비용을 보험에 들어있음을 표시하기는 하지만, 보증한다는 말은 쓰지 않는다. 따라서 이러한 경우에 완전손실에 대비해서 대체비용을 보증 받으려면 보험 가입자가 대체비용의 100%이상을 항상 보험에 들고 있도록 노력하는 수밖에는 다른 도리가 없는 것이다.
오래된 집 가운데 어떤 집은 다시 짓는데 드는 비용은 엄청나게 큰데, 시장가격이 매우 낮은 경우가 있다. 이런 경우는 대개 동네의 주거환경의 악화에 기인한다고 볼 수 있다. 이런 경우에는 실제현금가치(Actual Cash Value)를 보험에 들거나 보험회사와 합의된 금액(Agreed Value)을 보험에 들 수 있다. 실제현금가치는 대체비용에서 감가상각(Depreciation)을 뺀 액수이다.

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