건물이나 가게를 보험에 들 때 사용하는 보험약관은 상용보험(ISO Commercial Property Form)으로서, 상용보험은 기본형(Basic Form), 중간형(Broad Form), 특별형(Special Form), 등 3가지 등급이 있다. 이 가운데 가장 많이 쓰이는 기본형이 물어주는 위험요소(Perils)는 화재(Fire), 번개(Lightning), 폭발(Explosion), 폭풍우(Windstorm or Hail), 연기(Smoke), 비행기 또는 차량(Aircraft or Vehicles), 폭동(Riot or Civil Commotion), 만행(Vandalism), 소화분수장치 누출(Sprinkler Leakage), 공동화한 지반의 무너짐(Sinkhole Collapse), 화산활동(Volcanic Action), 등 11가지이다. 중간형이 물어주는 손실의 원인(Causes of Loss)은 기본형이 물어주는 11가지 위험요소밖에 유리 깨짐(Glass Breakage), 낙하 물(Falling Objects), 눈의 무게(Weight of Snow, Ice or Sleet), 갑자기 터져 나온 물(Water Damage due to accidental discharge of water), 붕괴(Collapse), 등 4가지 원인이 추가된다.
이상 기본형과 중간형은 물어주는 위험요소가 나열되어있는 것이 특징인데, 특별형은 제외조항(Exclusions or Limitations)에 열거되지 않은 위험요소로 인한 손실은 모두 물어준다고 전제하고, 제외조항에 물어주지 않는 위험요소가 나열되어있는 점이 특이하다. 그래서 과거에는 제외조항에 들어있는 위험요소를 제외하고 모두 물어준다는 뜻에서 All Risk라는 말을 썼으나, 지금은 언어 상 오해를 피하기 위해 Special Form이라는 말을 쓴다. 특별형은 일반적으로 도난(Theft), 창문으로 들친 빗물처럼 기본형이나 중간형에서 물어줄 수 없는 물, 윗층에서 쏟아져 내린 물, 등이 제외조항에 포함되지 않는 이상 보험보상이 된다는 점에서 가질 수 있다면, 특별형이 가장 바람직한 보험약관인 것은 두말할 나위가 없다.
위에 말한 우리 고객은 물건이 불에 타지도 않았는데 소방관이 뿌린 물로 가게 안에 있는 모든 상품이 못쓰게 되었기 때문에 완전 손실(Total Loss)로 보험증서에 든 보험금액을 고스란히 다 받을 수 있었다. 불을 끄기 위해 뿌린 물은 불로 인한 손실과 마찬가지로 그로 인한 손실을 물어주기 때문이다.
허리케인이 몰고 온 폭우로 인한 손실은 폭풍우가 건물에 입힌 손상과 그 손상된 구멍을 통해서 들이닥친 빗물이 건물 내에 있는 재산에 손상을 끼친 경우에는 당연히 기본형 이상의 상용보험이 물어주는데, 폭우가 물바다를 만들고, 그 물바다가 건물과 재산에 입힌 손실은 상용보험이 제외하고 있는 홍수보험(Flood Insurance)만이 물어준다. 홍수는 “강물이나 바닷물이 범람하거나, 또는 어떤 근원지로부터든지 흘러나온 물 더미가 갑자기 폭주하여 땅위를 휩쓸고 몰아쳐서, 평시에 마른땅이 부분적 또는 전체적으로 물에 잠긴 상태"라고 정의되어 있다. 여기서 주목할 대목은 '어떤 근원지로부터(from any source)'라는 대목이다. 홍수는 강물이나 바닷물의 범람 뿐 아니라, 상수도의 파열로 인한 물, 하수도의 역류로 인한 물, 갑작스러운 호우로 일시적인 물의 적체현상 등도 포함한다는 뜻이다. 따라서 홍수범람지역(Flood Zone)에 사는 사람뿐만 아니라, 홍수를 전혀 걱정할 필요가 없다고 생각되는 지역에 사는 사람들도 홍수보험은 필요하다고 말할 수 있다.
상용보험에서 완전 손실의 경우에는 보험에 든 액수에서 공제액수(Deductible)를 뺀 나머지를 모두 탈 수 있는데, 부분 손실(Partial Loss)의 경우에는 공동보험비율(Co-Insurance Percentage)에 저촉이 되기 때문에 손실이 발생한 때 보험에 든 액수가 적은 경우에 보험보상을 충분히 받을 수 없게 된다. 예를 들어, 손실이 발생한 때 가게에 있는 재산 가치가 200,000불인데, 공동보험비율이 80%, 보험에 든 액수가 100,000불, 손실액수가 100,000불이라고 가정하면, 보험보상액은 손실액수 X 보험에 든 액수/공동보험비율에 따라 들어야 할 보험 액수가 된다. 즉 100,000 X 100,000/160,000 = 62,500이 된다. 여기서 손실액수와 보험보상금과의 차액 100,000 - 62,500 = 37,500불은 소위 공동보험비율 벌금(Co- Insurance Penalty)라고 부른다. 상용보험에서 공동보험비율의 적용은 보험을 든 때가 아니고 손실이 발생한 때가 기준이 되기 때문에 보험을 든 다음 계절에 따라 변하는 재산 가치에 따라 보험에 든 액수를 조정해줄 필요가 생긴다. 그래서 주기적으로 보험증서를 점검하는 것이 바람직하다.
가게보험에서 보험의 대상은 상품 재고량(Stock)을 포함한 개인재산(Business Personal Property)과 가게를 꾸미는 비용(Tenant's Improvement and Betterment)이 된다. 보험회사에 따라서 이 두 가지를 구분하기도 하고, 한 개로 묶어서 생각하기도 한다. 후자는 개인재산에 대한 요율보다 싼 건물에 대한 요율이 적용된다. 가게를 꾸미는 비용은 리스가 끝나거나 다른 사람에게 가게를 양도하면 건물주(Landlord)에게 귀속되기 때문에 이미 꾸며진 가게를 떠맡는 경우 이 꾸미는 비용은 리스에 특별히 언급되지 않는 한 건물주의 보험에 귀속된다. 보험에 드는 가치는 대개 대체비용(Replacement Cost=RC)과 실제현금가치(Actual Cash Value=ACV) 가운데 한 가지를 선택할 수 있다.
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