동포들의 경제력이 성장함에 따라 상점, 사무실, 아파트, 등을 포함하는 건물, 즉 상용 건물을 소유하는 사람들의 숫자도 계속 느는 추세다. 상용 건물은 주인이 직접 거주하거나(Owner Occupied) 세를 내준(Rented) 개인 주택(Dwelling)과 대비되는 개념으로 주로 사업용 또는 투자용 건물을 의미한다.
상용 건물을 보험에 드는데 보험료 계산의 자료가 되는 것은 건물 소재지(Territory), 건물 지음 새 및 용도(Construction and Occupancy), 동네(Neighborhood), 건물의 면적(Area=Square Footage), 등이다. 건물을 화재보험에 들 때 얼만 큼 들어야 하는가를 결정하는 일(Valuation)은 쉬운 일은 아니다. 건물의 가치는 시장가격(Market Price), 그와 같은 모양과 재료로 새로 지을 때 들어가는 대체비용(Replacement Cost=RC), 새로 짓는 비용에서 감가상각(Depreciation)을 뺀 실제 현금가치(Actual Cash Value=ACV), 등 세 가지가 있는데, 이 가운데 대체비용을 주로 사용한다. 아주 오래된 건물을 보험에 들 때는 새로 짓는 비용보다는 감가상각을 뺀 실제 현금 가치를 사용하는 경향이 있다. 시장가격은 보험을 드는데 참고사항이지 실제로 보험에 들어야 할 액수와는 무관하다. 더구나 시장가격은 땅값을 포함하고 있으므로 보험의 대상이 되는 건물의 가치를 결정하는데 아무런 상관이 없다. 여하한 경우에도 땅은 없어지지 않고 남아있으므로 그 위에 지을 건물의 대체비용이 얼마가 되느냐가 중요할 뿐이다. 건물을 보험에 드는 액수는 자격있는 감정가(Certified Appraiser)의 감정서에 나온 액수가 가장 정확하다고 말할 수 있는데, 현실적으로 이러한 감정서가 없는 경우가 많으므로 주먹구구를 해야 할 경우가 많다. 대개 보험회사들은 건물의 지음 새와 소재지에 따라서 건평(Sq Ft)당 150불 - 300불을 곱하여 나온 숫자를 보험에 들어야할 액수로 사용하는 경향이 있다. 예를 들면, 건평이 5000 평이 되는 벽돌건물이라면, 5000 x 200 = 1000000불정도의 보험을 들어야 한다는 이야기가 된다.
상용 건물에서 가장 중요한 것은 세수입이라고 해도 과언이 아니다. 따라서 상용 건물 자체에 대한 화재보험은 물론, 화재가 발생했을 때 세입자로부터 받지 못하게 될 세수입(Rental Income)도 보험에 들어 두는 것이 바람직하다. 이것은 사업체보험에서 잃어버리는 수입(Loss of Income, Business Interruption)과 같은 개념으로 연간 세수입을 추정하여 건물에 대한 보험과 함께 들어야 한다. 또한 화재보험 액수에는 공동보험률(Co-Insurance Percentage)이 적용되기 때문에 반드시 건물의 대체비용의 80%이상 충분한 액수의 보험을 들어야 한다. 공동보험률은 보험을 적게(Underinsured) 드는 것을 지양(Discourage)하는데 그 목적이 있다. 즉, 대체비용의 80%이하로 보험을 들었을 때 부분적 손실(Partial Loss)에 대해서 벌금(Coinsurance Penalty)이 “든 보험/들어야 할 보험” 만큼 적용된다. 세수입 또는 잃어버리는 수입에 대한 보험은 보험증서에 그 액수가 얼마가 쓰여 있더라도, 손실이 발생했을 때 실제로 타낼 수 있는 액수는 세금보고한 장부에 근거하므로 평소에 장부정리를 소홀히 한 건물주는 어려움을 겪게 된다. 화재나 도난으로 인한 손실을 산정하는데도 역시 세금보고 장부가 근거가 되므로 사업을 하는데 장부정리는 매우 중요한 일임에 틀림없다.
건물에 대해 보험을 든다는 것은 이상 말한 건물자체, 세수입, 등 재산에 대한 보험과 건물을 소유하고 관리하는데 생길 수 있는 책임에 대한 보험을 함께 묶어서 보험에 든다는 뜻이다. 묶음보험증서는 상용묶음보험(Commercial Lines Package) 또는 사업주보험(Business Owner's Policy) 두 가지 형태가운데 한 가지를 사용한다.
그리고 고용주는 자기를 위해서 일하는 종업원들의 신변에 대한 고용주의 책임(Workers Compensation & Employer's Liability, 약어로 WC 라고 부름)을 반드시 보험에 들어야 한다. 이 종업원 상해보상보험은 어느 주에서 사업을 하든지 그 해당 주의 법에 따라 반드시 들어야 한다. 여기서 반드시(Compulsory, Mandatory 또는 Statutory)라는 단어는 들지 않으면 벌금을 물게 된다는 법적 규제의 의미가 들어있다. 이 보험은 일하다 몸을 다친 종업원의 치료비(Medical Expenses)와 급료(Payroll)를 물어줄 뿐 아니라 고용주의 태만(Negligence)에 대한 법적 책임을 막아주는 고용주에게 필수 불가결한 보험이다. 보험료는 종업원들에게 지급한 급료(Payroll)와 직종(Classification)에 따른 요율(Rate per $100)에 따라서 결정된다.
뉴욕 주에서는 특히 종업원이 일과 상관없이 신체장애에 걸렸을 때 사회보장제도(Social Security Systems)에서 기다려야 하는 6개월(26주)동안 신체장애 혜택을 물어줄 보험(Disability Benefit Law Policy, 약어로 DBL 이라고 부름)이 필요하다. 따라서 뉴욕 주에서 사업을 하는 사람들은 종업원 상해보상보험을 들 때 이 보험도 동시에 들어야 한다. 보험료는 급료장부에 올라간 남녀별 종업원 수와 남녀별 요율(Rate per male/female employee)에 따라서 결정된다.
결론적으로 뉴욕 주에서 사업을 하는 기업주는 최소한 (1) 재산과 사고에 대한 묶음보험 증서(Property &Liability Package Policy), (2) 종업원 상해보상 보험 증서(Workers Compensation & Employers Liability), (3) 신체장애 혜택 보험증서(Disability Benefit Law Policy), 등 세 가지 종목의 보험증서가 기본적으로 필요하다.
Moses S. Kim 김성준
Hope Agency Inc 희망보험 since 1982
Personal & Business Insurance Producers
150-21 34th Avenue
Flushing NY 11354-3855
718-961-5000 F718-353-5220 hopeagency@gmail.com
http://hopeagencyinc.blogspot.com
New York - New Jersey - Connecticut
No comments:
Post a Comment