주택보험 - 모기지 클로징

집을 새로 마련한다는 것은 개인적으로 여러 가지 의미가 있겠지만, 요즈음처럼 융자가 어려운 때는 모기지의 성공적 클로징을 의미한다고 해도 과언이 아니다. 모기지 클로징은 파는 사람과 사는 사람 사이의 소유권 이양식과 같은 것으로 볼 수 있다. 왜냐하면, 모기지가 클로징 되는 순간부터 그 집에 대한 파는 사람의 소유권이 사는 사람에게 넘어옴과 동시에 그 이후 그 집에 발생하는 보험으로 처리될 모든 사고와 손실에 대한 책임을 새 주인이 맡게 되기 때문이다.
집을 살 때 도움을 주는 사람들은, 집을 찾아주는 부동산 브로커, 내가 사려고 선택한 집 값을 일시에 내줄 돈을 꾸는 것을 도와주는 모기지 브로커, 파는 사람과 모기지를 설정해줄 은행이 요구하는 서류들을 내 대신 준비해주는 변호사, 그리고 모기지를 클로징할 때 약방의 감초처럼 반드시 끼어드는 보험증서를 준비해 주는 보험 브로커, 등 여러 분이다.
필자는 보험 브로커로서 모기지를 클로징하는 데 요구되는 보험을 드는 데 부딪히는 몇 가지 의문 나는 점들을 이 글을 통해서 소개해보고자 한다.
모기지 은행이 왜 보험에 대해서 간섭하는가?
보험에 관한 한 모기지 은행의 권한이 크다. 집을 사는 사람은 자기 집이니까 만일의 경우를 대비해서 보험을 드는 것이 좋다고 말할 수 있겠지만, 모기지 은행이 보험에 대해서 이래라 저래라 하는 이유는 그 집을 살 때 꿔준 돈을 다 갚을 때까지 그 집에 대한 소유권(Title)에 그 모기지 은행의 저당권(Lien)이 물려있기 때문이다. 따라서 집주인은 주인이로되 꾼 돈을 다 갚기까지 그 집에 대한 보험, 즉 주택보험을 들고 있어야할 의무가 있으며, 모기지 은행은 보험이 끊임없이 유지되도록 간섭할 권한이 있는 것이다.
그래서 모기지를 클로징할 때 집을 사는 사람(Buyer)은 보험증서(Binder 또는 상용건물인 경우 Evidence of Property Insurance)와 일 년치 보험료를 완납했다는 영수증(Paid Receipt)을 제출할 것을 요구한다. 영수증에 적힌 보험료는 앞으로 1년 동안 모기지 할부금(Mortgage Payments)과 함께 집주인의 모기지 구좌에 포함된 담보예치구좌(Escrow Account)에 매월 1/12만큼씩 적립해 두었다가 다음 해, 보험증서가 갱신될 때 모기지 은행이 집주인 대신에 보험 브로커나 보험회사에 직접 납부하게 된다.
담보예치구좌(Escrow Account)에 적립되는 돈은 집주인이 매월 내는 모기지 할부금과 함께 낸 돈으로서 일반적으로 제 때 내지 않으면 안 되는 재산세(Property Tax)와 보험료(Hazard Insurance Premium)가 포함된다. 집주인이 보험 브로커나 보험회사에 직접 보험료를 내는 경우는 모기지가 없거나, 간혹 모기지 은행이 담보예치구좌에 보험료를 적립하지 않는 경우이다.
보험에 드는 가치는 어떻게 결정되는가?
보험에 드는 가치는 그 집이 완전히 소실되었을 때 그와 같은 재료와 모양으로 다시 짓는데 드는 비용, 즉 대체비용(Replacement Cost)을 드는 것이 바람직하다. 그런데 간혹 대체비용과 상관이 없는 융자액수(Loan Amount)를 보험에 드는 가치로 고집하는 모기지 은행도 있는 것을 보게 되는데 그 것은 그 은행직원의 무지에서 오는 것이다. 융자액수가 대체비용과 비슷하게 맞아떨어지는 경우도 있으나, 특히 땅값이 비싼 동네에 있는 집은 시장가격(Market Price)에 비해서 그 집을 새로 지을 수 있는 대체비용이 매우 낮은 경우가 많다.
요즈음은 모기지 융자 신청과정에 전문가의 감정서(Appraisal Report)가 반드시 포함되므로 그 감정서에 적힌 주택 건물의 대체비용을 보험에 들면 무난하다. 어떠한 경우에도 땅은 없어지지 아니하므로 보험을 드는데 땅값은 포함되지 않는다.
보험증서의 효력이 발생하는 날짜와 시간은 언제인가
보험증서의 효력이 발생하는 날짜와 시간은 집을 파는 사람(Seller)과 사는 사람(Buyer) 사이에 그 집에 대한 소유권이 이양되는 모기지 클로징하는 날짜가 된다. 따라서 보험을 드는 시기는 클로징 날짜가 결정된 이후가 된다. 물론 그 전에 보험 브로커와 보험을 들 준비를 하고 기다리다가 클로징 날짜가 알려지면, 즉시 그 날짜로 보험을 들면 된다. 그런데 간혹 클로징 날짜도 결정되지 않았는데 보험증서를 가져오라고 하는 경우가 있는데, 이것은 말과 마차가 뒤바뀐 것과 같은 것이다. 여하 간에 보험증서에 적히는 효력발생 날짜와 시간은 클로징하는 날의 12:01AM이 된다.

Moses S. Kim 김성준

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